四川省盐亭县人民法院

民事判决书

                       （2013）盐民初字第208号

原告谢某某，男，汉族。

特别授权委托代理人赵某某，男，汉族，系原告谢某某岳父。

委托代理人杨某，四川川北律师事务所律师。

被告四川XX房地产开发有限责任公司。

法定代表人胥某某，该公司经理。

被告左某某，男，汉族。

原告谢某某诉被告四川XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房地产公司）、左某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告谢某某的委托代理人赵某某、杨某到庭参加了诉讼，被告XX房地产公司、左某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告谢某某诉称，2009年12月5日，原被告签订“商品房买卖合同”，合同约定：原告购买被告开发修建的盐亭县城弥江路“XX楼”1号楼A幢7层1单元1号商住房，面积约104平方米，单价为每平方米1680元，总价款174720元，付款方式为分期付款，基础按约定交收付款后，余款在交付房屋时一并付清，2010年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告于2009年12月5日首付购房款60000元，2010年1月10日被告因资金紧张，要求原告帮忙，原告又付房款65000元。2010年12月31日，被告未按期交房，至今也未履行交房义务。原告多次找被告交涉，被告既不愿意履行合同义务，也不同意解除合同。请求一、解除原被告2009年12月5日签订的商品房买卖合同；2、由被告立即返还原告已付购房款125000元及利息，赔偿原告因被告违约造成的损失37500元。审理中，经本院释明，原告谢某某将诉讼请求变更为：一、确认原被告签订的商品房买卖合同无效；二、由被告XX房地产公司返还原告已付购房款125000及利息，赔偿原告因被告违约造成的损失37500元。由被告左某某承担连带责任。

被告XX房地产公司未答辩。

被告左某某未答辩。

经审理查明，原告谢某某于2009年12月5日，到盐亭县城弥江路379号四川XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部建房工地售房部，项目部负责人左某某接待了原告谢某某，经协商，左某某与原告谢某某在左某某提供的商品房买卖合同上签了字，该合同为左某某提供的示范合同，合同中出卖人为“盐亭XX有限责任公司”，委托销售代理机构为“四川XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部”，买受人为原告谢某某。合同中出卖人信息栏为“盐亭XX有限责任公司，注册地址：盐亭县云溪镇北街，法定代表人：江会”的条形章。合同主要约定：出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得位于弥江路379号的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为（2004）县府164号，土地用途为商住。商品房暂定名为：XX楼1号楼。该商品房所在楼栋的主体结构为框架，建筑层数为7层，其中地上7层。原告谢某某签订的商品房买卖合同中购买的房屋位置为：1号楼A幢7层1单元1号商住房，面积约104平方米，单价为每平方米1680元，总价款174720元。付款方式为分期付款，买受人首期支付购房款60000元。原告谢某某提供的合同中，约定交付条件为：出卖人应当在2010年12月31日向买受人交付该商品房。在逾期交房责任中约定：逾期在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之15的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内，向买受人支付违约金。商品房买卖合同落款处，出卖人栏内左某某盖章，委托代理人栏内盐亭XX房地产有限责任公司XX楼项目部盖章。签订地点为盐亭县弥江路XX楼项目部办公室。落款时间为2009年12月5日。合同签订后，原告谢某某于2009年12月5日交款60000元，收款人左某某向原告谢某某出具的收据为：该收据头函为四川省虹星商贸发展有限公司专用收据，项目部为XX楼项目部，摘要为收到谢某某购房款60000元，收款人左某某签字盖章，在收据上加盖有盐亭XX房地产有限责任公司XX楼项目部印章。2010年1月10日，原告谢某某向左某某交款65000元，被告左某某出具了相同类型的收据。2011年1月，原告谢某某到房屋所在的项目部要求交房，项目部告知房屋有纠纷，按期不能完工，项目部承诺房屋修好后按照合同交房，造成损失按合同执行。2012年12月，原告谢某某又找到项目部，项目部工作人员称公司换了、老板换了、房子没有了。原告谢某某便向本院起诉。

同时查明，四川XX房地产开发有限责任公司成立于2004年4月9日，经营范围为三级资质房地产开发企业，可承担15万平方米以下的住宅小区等。其中左某某出资4.02万元，占0.5%。2010年2月9日，法定代表人由江会变更为胥某某，公司出资额由胥毅出资95.74万元，胥某某出资706.26万元。2010年3月24日，公司名称变更为四川XX房地产开发有限责任公司，2010年8月19日，法定代表人由胥某某变更为江会，公司出资变更为江婉出资95.74万元，江会出资706.26万元，2012年7月13日，公司法定代表人由江会变更为胥某某。盐亭XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部成立于2007年9月24日，登记类型为分公司登记，负责人为左某某，2008年10月16日名称变更为四川XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部，营业期限为自2007年9月24日至2009年9月23日。本院及原告谢某某的代理人在盐亭县房地产管理所未查询到商品房预售许可证办理情况。

上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收据、工商登记等证据证实。

本院认为，被告左某某在尚未建成商品房买卖合同中约定的房屋的情况下，与原告谢某某签订商品房买卖合同，该合同实际上为商品房预售合同。而被告左某某以盐亭XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部进行的商品房开发未取得商品房买卖预售许可证，被告左某某以盐亭XX房地产开发有限责任公司的名义与原告谢某某签订的商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，该合同应当认定为无效。合同被宣告为无效后，被告左某某取得的财产应当返还给原告谢某某，并赔偿损失，该损失为资金占用期间的资金利息。被告左某某以“盐亭XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部”与原告签订合同的时间为2009年12月5日，当时名称变更为“四川XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部”登记营业期限已经届满，左某某仍以盐亭XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部的名义对外签订合同，对于四川XX房地产开发有限责任公司是否继续授权左某某以盐亭XX房地产开发有限责任公司XX楼项目部进行民事活动不明，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，授权不明的，由被代理人承担民事责任，代理人承担连带责任。故本案应由被告XX房地产公司承担返还购房款，并承担赔偿损失的民事责任，被告左某某承担连带责任。原告谢某某向被告左某某支付购房款的时间为2009年12月5日和2010年1月10日，从付款之日起应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付资金利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:

一、原告谢某某与被告四川XX房地产开发有限责任公司、左某某于2009年12月5日签订的商品房买卖合同无效；

二、由被告四川XX房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内返还原告谢某某购房款125000元，并从付款之日（其中60000元从2009年12月6日、65000元从2010年1月11日）起至本判决确定的还款之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付资金利息。被告左某某对该款项承担连带责任；

三、驳回原告谢某某的其他诉讼请求。

根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费3550元，由被告四川XX房地产开发有限责任公司、左某某负担（原告已预交，在执行时一并支付给原告）。

如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。      

                            审  判  长     何  勇

                            审  判  员     赵  娟

                            人民陪审员   胡冬梅

                        二○一三年十月十七日

                            书  记  员     胡  蕾

附录

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民法通则》第六十五条　民事法律行为的委托代理， 可以用书面形式， 也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。